Le Coudray affiche un prix au m² supérieur à Chartres intra-muros : 2 552 euros contre 2 239 euros au centre historique. Cette ville de l'Eure-et-Loir attire les investisseurs particuliers en quête d'investissement locatif rentable, avec un rendement solide. Entre programmes neufs disponibles en France, dispositif Jeanbrun 2026 et loi Denormandie encore active, plusieurs leviers fiscaux servent votre investissement. Polyvalence Immobilier, agence dont l'adresse est à moins de 3 km, vous accompagne pour investir sereinement dans le neuf.
Le marché immobilier au Coudray en 2026
Prix au m² au Coudray : appartement et maison
Le prix immobilier au Coudray varie selon la typologie du bien. Le prix moyen se situe autour de 2 552 euros le m². Un appartement ancien se négocie autour de 2 395 euros le m² quand le neuf grimpe à 3 764 euros le m². Côté maison, comptez 2 328 euros le m² dans l'ancien contre 2 266 euros dans le neuf.
- Appartement ancien : 2 395 €/m²
- Appartement neuf : 3 764 €/m²
- Maison ancienne : 2 328 €/m²
- Maison neuve : 2 266 €/m²
Évolution des prix sur 1 an et sur 5 ans
Le marché du Coudray connaît un léger repli conjoncturel : -1,9 % sur les appartements et -0,8 % sur les maisons en un an. Cette évolution des prix contraste avec une tendance stable, +0,3 % et +2,8 % sur cinq ans, un taux qui confirme la solidité patrimoniale.
Le Coudray face à Chartres, Lucé et Luisant
Situé en région Centre-Val de Loire, Le Coudray se positionne au-dessus de plusieurs communes voisines en prix au m². L'Eure-et-Loir affiche une moyenne départementale de 1 741 euros le m². Luisant s'établit à 2 306 euros le m² et Lucé à 1 930 euros le m², deux communes limitrophes plus abordables sur ce territoire.
Profil de la commune : population, emploi et parc de logements
Le Coudray compte entre 4 038 et 4 063 habitants selon les sources récentes, pour un revenu moyen de 26 390 euros par an. Le taux d'emploi atteint 71,5 %, un signal fort pour le secteur et la vie économique locale, gage de qualité pour un investisseur.
La commune compte 1 989 logements, dont 35,6 % d'appartements de 1 à 4 pièces, un cadre de vie équilibré entre maisons et petits collectifs.
Rendement locatif et loyers au Coudray
Rendement locatif brut par type de bien
Le rendement locatif brut médian au Coudray atteint 6 %, proche de la médiane nationale évaluée à 5,9 %. Cette performance varie selon la typologie du bien : un appartement dégage un taux de rendement de 6,3 % quand une maison grimpe à 6,6 %. Ces chiffres placent Le Coudray parmi les communes rentables pour un investissement locatif de long terme.
- Rendement brut appartement : 6,3 %
- Rendement brut maison : 6,6 %
- Rendement médian toutes typologies : 6 %
Loyer moyen au m² et budget locataire
Le loyer moyen au Coudray s'établit entre 12,75 et 13,7 euros le m² par mois selon les sources. Pour un T2 de 2 pièces, comptez un budget locataire proche de 648 euros par mois, 762 euros pour un T3 de 3 pièces et jusqu'à 1 055 euros pour un T4 de 4 pièces. Ces niveaux de loyers, simples à anticiper pour la gestion locative, confirment un marché actif porté par une demande stable.
Tension locative et profil des locataires
Entre 42,1 % et 42,4 % des résidents du Coudray sont locataires, une proportion qui traduit une vacance locative limitée. Le taux de vacance oscille entre 4,6 % et 7,5 % selon les sources, ce qui place la tension locative dans une zone jugée modérée. Cet équilibre entre offre et demande limite les risques de vacances et sécurise la rentabilité locative sur le long terme.
Tableau comparatif Le Coudray, Chartres, Lucé et Luisant
Cette analyse comparative situe Le Coudray par rapport aux trois communes voisines les plus consultées par les investisseurs locatifs.
| Commune | Prix au m² | Rendement brut | Tension locative |
|---|---|---|---|
| Le Coudray | 2 552 € | 6 % | Modérée |
| Chartres | 2 239 € | Non communiqué | Élevée |
| Luisant | 2 306 € | Non communiqué | Modérée |
| Lucé | 1 930 € | Non communiqué | Faible |
Investir sereinement dans un logement neuf au Coudray
Pourquoi choisir le neuf plutôt que l'ancien au Coudray ?
Investir dans un logement neuf au Coudray plutôt que dans l'ancien réduit sensiblement les frais annexes. Les frais de notaire sont réduits, 2 à 3 % dans le neuf contre 7 à 8 % dans l'ancien, ce qui allège le montant total de l'opération. S'ajoutent la garantie décennale et la conformité aux dernières normes thermiques.
Les programmes neufs disponibles au Coudray et à proximité
Plutôt qu'un catalogue figé vite périmé, Polyvalence s'appuie sur un réseau de plus de 50 promoteurs partenaires couvrant Le Coudray et ses communes voisines. Cette offre élargie garantit un accès à des programmes neufs de 2 à 5 pièces, avec date de livraison annoncée dès la réservation, sans dépendre d'un seul promoteur captif. Plus de 40 000 biens neufs et réhabilités composent la base Polyvalence, à voir en agence, partout en France.
Anticiper la vacance locative
Avec un taux de vacance de 4,6 % au Coudray, en dessous de la moyenne régionale, le risque locatif reste maîtrisé. Bien choisir l'emplacement et le niveau de loyer limite encore ce risque. Un bien correctement positionné trouve preneur rapidement.
Bien choisir l'emplacement et sécuriser son financement
Le choix de l'emplacement conditionne la performance locative du bien. Un crédit bien structuré, avec un apport adapté au profil de l'investisseur, sécurise l'opération sur toute la durée de détention. Estimer son budget en amont évite les mauvaises surprises.
Dispositifs fiscaux pour optimiser votre investissement locatif
Le dispositif Jeanbrun 2026 au Coudray : zone B1 et plafonds de loyers
Le Coudray est classé en zone B1 au titre de la loi Jeanbrun 2026, avec des plafonds de loyers réglementés (source : article 47 de la loi de finances 2026).
- Loyer intermédiaire : 10,93 €/m², amortissement annuel déductible 8 000 €
- Loyer social : 8,38 €/m², amortissement annuel déductible 10 000 €
- Loyer très social : 6,29 €/m², amortissement annuel déductible 12 000 €
Ces données s'appliquent en immeuble collectif, avec un engagement minimum de neuf ans à compter de la livraison, pour un amortissement de 3,5 à 5,5 % par an dans le neuf.
Simulation chiffrée : rendement et gain fiscal sur un T3 neuf
Sur un T3 neuf de 3 pièces et 65 m² au Coudray, la simulation Jeanbrun 2026 en loyer intermédiaire révèle un potentiel fiscal concret. Testez votre scénario avec le simulateur ci-dessous, ajusté aux plafonds réels de la zone B1.
Ce gain fiscal cumulé sur neuf ans, combiné au rendement brut estimé, positionne Jeanbrun 2026 parmi les leviers les plus intéressants au Coudray.
LMNP, déficit foncier et nue-propriété selon votre profil
Trois autres dispositifs, dont le statut de LMNP, complètent l'arsenal fiscal de votre investissement immobilier selon votre situation patrimoniale.
- LMNP (location meublée non professionnelle) : amortissement du bien et des meubles, revenus locatifs faiblement imposés, idéal pour un revenu complémentaire
- Déficit foncier : imputation des travaux de rénovation sur les revenus fonciers puis sur le revenu global, réservé aux propriétaires bailleurs
- Nue-propriété : acquisition en démembrement sans fiscalité pendant la détention, adaptée à la préparation de la retraite
Denormandie et Jeanbrun 2026, les dispositifs encore mobilisables
La loi Pinel, y compris sa déclinaison Outre-mer, a pris fin le 31 décembre 2024 : elle ne constitue plus qu'un repère historique. Le dispositif Denormandie, lui, reste actif en 2026 et cible l'immobilier locatif dans l'ancien rénové en zones éligibles, un cadre utile dans vos stratégies d'investissement et votre fiscalité des revenus. Pour le neuf, le relais est assuré par le dispositif Jeanbrun 2026 (source : article 47 de la loi de finances 2026).
Investir au Coudray avec Polyvalence Immobilier
Une agence Polyvalence à moins de 3 km de chez vous
L'agence Polyvalence du Coudray se situe au 8 rue des Côtes, à Chartres, à moins de 3 kilomètres. Cette proximité facilite les rendez-vous, l'accès aux programmes et le service de suivi, gage de qualité de vie. Contactez notre équipe à cette adresse pour échanger sur votre investissement locatif.
Un accompagnement indépendant sur 50+ promoteurs partenaires
Contrairement aux promoteurs qui ne défendent que leur offre, Polyvalence analyse les projets de plus de 50 partenaires pour proposer aux investisseurs particuliers une sélection objective adaptée à votre budget. Cette indépendance multi-promoteurs garantit un conseil non captif, appuyé sur 40 000 biens comparés en continu.
Le conseil fiscal Polyvalence, gratuit et sans commission acheteur
Chez Polyvalence, le prix promoteur est garanti : vous payez le tarif négocié directement, sans commission d'acheteur. Notre équipe propose à chaque client un conseil gratuit qui comprend l'étude fiscale de votre projet et son mode de financement. Nous ne réalisons pas de crédit : nous déterminons avec vous le montant des mensualités.
FAQ - Investissement locatif au Coudray
Pourquoi acheter un logement au Coudray ?
Le Coudray combine un cadre de vie recherché, une population stable de plus de 4 000 habitants et un prix au m² supérieur à Chartres intra-muros. Ce marché porteur affiche un rendement brut médian proche de 6 %.
Combien de biens sont disponibles au Coudray ?
L'offre évolue en continu selon les livraisons de programmes neufs. Plutôt qu'un chiffre figé vite périmé, Polyvalence s'appuie sur son réseau de 50 promoteurs partenaires pour identifier les biens correspondant à votre budget au Coudray.
Quel est le prix d'appel au Coudray ?
Le budget d'entrée varie selon la typologie recherchée : comptez environ 64 000 euros pour un studio, 115 000 euros pour un T2 et près de 166 000 euros pour un T3 neuf. Ces montants restent indicatifs.
Quel est le rendement locatif au Coudray ?
Le rendement locatif brut médian atteint 6 % au Coudray, proche de la médiane nationale de 5,9 %. Il grimpe jusqu'à 6,6 % pour les maisons contre 6,3 % pour les appartements, un niveau attractif en périphérie de Chartres.
Quels sont les dispositifs fiscaux disponibles au Coudray ?
La commune est éligible à la loi Jeanbrun 2026 en zone B1, ainsi qu'au statut LMNP, au déficit foncier, à la nue-propriété et au Denormandie. Le choix dépend de votre tranche d'imposition et de votre objectif patrimonial.
Comment éviter les vacances locatives au Coudray ?
Le taux de vacance locative reste limité au Coudray, entre 4,6 % et 7,5 % selon les sources, pour une tension jugée modérée. Privilégier un bien proche des transports et des écoles réduit encore ce risque.
