Location Meublée Non Professionnelle
Obtenir des revenus locatifs garantis & non imposables à long terme
Un bien acheté dans une résidence avec services pour être loué meublé par un gestionnaire, permettant de créer des revenus non imposés
Principe et fonctionnement
Force
- Acquisition finale au prix hors taxes par récupération de la TVA de 20%
- Loyers garantis par un bail commercial signé avec le gestionnaire de la résidence services
- Loyers garantis indépendamment du taux de remplissage de la résidence
- Aucun frais de gestion locative, exploitation assurée par le gestionnaire de la résidence
- Revenus nets d’impôts pendant 20 ans ou plus avec le régime amortissable – article 39C du CGI : les amortissements comptables sont fiscalement déductibles à concurrence de la différence entre les loyers perçus et les charges locatives constatées
- Solde de déficit reportable indéfiniment et déductible des résultats futurs
- Déductibilité de toutes les charges liées à l’activité (taxes, dépenses d’entretien, charges de copropriété, frais comptables et juridiques)
- Intérêts d’emprunt & frais assimilés déductibles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) article 34 du CGI
- Tous les déficits constatés sont imputables sur les BIC de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes
ÉLIGIBLE CENSI-BOUVARD
Le dispositif Censi-Bouvard est applicable dans tous les types de résidences à l'exception de celles de tourisme. Il offre une baisse d’impôts directe équivalente à 11% du montant investi réparti de manière linéaire sur 9 ans, soit 1,22% / an (fonctionnement identique à celui de la Loi Pinel appliquée aux logements meublés)
Cette option n’est pas cumulable avec l’amortissement comptable : il faut donc choisir entre l’amortissement comptable pendant 20 ans ou la réduction d’impôt sur le revenu du Censi-Bouvard
Simple
- Achat d’un logement loué meublé dans une résidence avec services de tous types : tourisme d’affaires, tourisme classé, séniors, étudiants, médicalisée (EHPA, EHPAD, adultes handicapées, soins longue durée)
- Aucune gestion locative : gestion de votre bien par l’exploitant au travers du bail commercial
- Aucune charge & aucun frais. Les grosses réparations et mises aux normes éventuelles sont à la charge et sous la responsabilité du locataire-exploitant
- Incorporation de tous les frais d’acquisition dans l’amortissement du bien (frais de notaire, frais de dossier, hypothèque, honoraires de commercialisation)
- Amortissement de l’immeuble sur 20 ans
- Amortissement du mobilier sur 7 ans
- Exonération de l’impôt sur les plus-values en donation ou succession
- Exonération partielle de l’impôt sur les plus-values en cas de revente après un certain temps de détention
Accès sur option au régime Micro-Bic après 20 ans : abattement forfaitaire de 50% sur le chiffre d’affaire locatif plafonné à 70 000 €
Accessible à tous
- Bien à partir de : 70 500 € HT actuellement chez Polyvalence
- S’adresse aux investisseurs qui redoutent une augmentation de leurs impôts du fait de revenus supplémentaires
- S’adresse aux contribuables soumis ou non à l’impôt sur le revenu
- S’adresse aux propriétaires ne souhaitant pas assumer la gestion locative
- S’adresse aux investisseurs recherchant la sérénité d’un loyer garanti
- Achat en nom propre, sans obligation de créer une société
Un statut pour chaque situation : ce statut repose sur trois conditions cumulatives dont le respect fait basculer celui de l’activité en « Non Professionnel » à « Professionnel », et dont voici deux cas de figure permettant de rester « Non Professionnel » :
LOCATION MEUBLÉE NON PROFESSIONNELLE
- Soit vous n’êtes pas au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) en qualité de bailleur meublé, peu importe le montant des loyers perçus
- Soit vous êtes inscrit au RCS, vous ne pouvez pas retirer plus de 23 000 € TTC par an de cette activité de location meublée sans que ce montant représente plus de 50% des revenus du foyer fiscal.
LOCATION MEUBLÉE PROFESSIONNELLE
L’intérêt du statut LMP est de pouvoir imputer l’intégralité des déficits sur le revenu global.
Pour cela il faut réunir les 3 conditions suivantes :
- Être inscrit au RCS en tant que loueur meublé
- Percevoir plus de 23 000 € TTC/an de ces locations meublées
- Les revenus locatifs correspondants doivent représenter plus de 50% des revenus du foyer fiscal
Conditions
- Bail commercial de 9 ans, renouvelable
- Durée d’engagement de 20 ans minimum, calé sur le mécanisme d’amortissement comptable ; cette durée peut être rompue en cours de temps pour revente du bien
Mise en œuvre
Exemple : Un studio meublé à La Baule (44) dans une résidence hôtelière Golden Tulip
→ Livraison au 4ème trimestre 2019
Prix d’achat HT final : 101 000 €
= Prix TTC : 121 200 € - TVA récupérée : 20 200 €
Loyer annuel garanti : 4300 € HT
