Nue-propriété

Acquisition de la nue-propriété d’un bien afin de capitaliser fortement sur la plus-value mécanique, se créer un revenu complémentaire futur ou transmettre du patrimoine à moindre coût 

Principe et fonctionnement

Principe du démembrement :

Partage temporaire des droits attachés à un bien immobilier entre un investisseur privé et un bailleur institutionnel :

• Acquisition de la nue-propriété du logement par l'investisseur privé "abusus"
• Acquisition de l'usufruit "usus" : droit d'usage du bien & "fructus" : droit de perception des loyers par le bailleur institutionnel, pour une durée déterminée appelée période de démembrement

Après l’écoulement de la période de démembrement, la pleine propriété est automatiquement restituée à l’investisseur privé.

Acheter un droit à percevoir des revenus futurs 

• Acquisition soumise à une TVA réduite à 10%
• Optimisation de la fiscalité par l'absence de revenus sur la période de démembrement
• Intérêts d’emprunt & frais assimilés déductibles des revenus fonciers existant par ailleurs
• Le montant d’acquisition de la nue-propriété n'est pas assujetti à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), il ne rentre donc pas dans l’assiette du patrimoine taxable du contribuable. 
• Toutes les charges, entretiens, taxes, frais gestion sont assumés par le bailleur-usufruitier
• A l’issue du démembrement, le bailleur-usufruitier remet à l’état neuf d'origine le bien en réalisant tous les travaux nécessaires avant de restituer la pleine propriété à l’investisseur ­qui recouvre toute la plénitude des droits de propriété du bien immobilier (utiliser, louer, vendre le logement)

En cas de vente, le montant d’origine de la valeur en pleine propriété avant le démembrement devient la référence du calcul d’un éventuel impôt sur la plus-value

Simplicité & sérénité pour l'investisseur

• Aucune gestion locative
• Aucune charge
• Aucun frais

 Une performance accessible à tous

• S’adresse aux 25/40 ans qui souhaitent se constituer un patrimoine à moindre coût
• S’adresse aux 40-60 ans qui veulent consolider et diversifier leur patrimoine sans augmenter leurs revenus actuels en vue de revenus complémentaires à la retraite 
• S’adresse aux 60 ans et plus en vue de transmettre leur patrimoine avec un effet de levier maximum par l'utilisation de l'article 669 du Code Général des Impôts, et son barême de donation d'usufruit fiscal permettant de transmettre 23% d'usufruit par tranche de 10ans, soit 46% sur une période de démembrement
• S’adresse aux personnes ne voulant pas de revenus fonciers
• S'adresse aux personnes disposant de bénéfices fonciers qui souhaitent ne pas percevoir de revenus supplémentaires mais au contraire réaliser un déficit foncier à l’aide des intérêts d’emprunt déductibles

Conditions

• Durée du démembrement comprise entre 15 et 18 ans la plupart du temps
• Pendant le démembrement, le nu-propriétaire, ne peut ni habiter, ni louer, ni vendre le bien

Mise en œuvre

Exemple : Un T2 de 40^m2 à Trouville (14) à 100m du fameux marché aux poissons

Nue-propriété de l’appartement achetée par l’investisseur privé : 115 000 € (62%)

Usufruit acheté par le bailleur institutionnel pour 15 ans : 70 500 € (38%)

Démarrage des travaux : 2018
Livraison : 4^ème trimestre 2019
Période du démembrement : 2020 à 2035