Dispositif Jeanbrun 2026 : le statut du bailleur privé expliqué

Le dispositif Jeanbrun 2026, également appelé statut du bailleur privé, a été instauré par la loi de finances 2026 afin de soutenir l’investissement locatif dans le logement neuf.

Il repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal permettant de déduire chaque année une fraction du prix d’acquisition du bien (hors foncier), sous réserve du respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Contrairement au dispositif Pinel, il ne s’agit pas d’une réduction d’impôt mais d’un mécanisme structurel d’optimisation des revenus fonciers, inscrit dans une logique patrimoniale de détention à long terme.

Principe : Un appartement neuf acheté pour être loué nu dans une résidence collective permettant de profiter de revenus fonciers nets d'impôts grâce à un amortissement déterminé lors du choix du plafond de loyer par l'investisseur

Dispositif en vigueur : les montants et conditions ci-dessous sont des estimations basées d’après la loi de finances 2026 publiée au JO le 20 février 2026

Principe et fonctionnement

Avantages fiscaux selon la stratégie de location

• Jusqu'à 67 176 € d'économie d'impôts sur 9 ans mimum (hypothése pladond d'une TMI à 45% et location "trés sociale" sur 9ans)
  • Soit une économie pouvant atteindre 7 464 € par an
• Jusqu’à 12 000 € d’amortissement imputable sur les revenus fonciers, puis report de l’amortissement non absorbé par le revenu foncier suit, à ce stade, le régime général des déficits fonciers, dans la limite de 10 700 €. Les modalités détaillées seront précisées par la doctrine administrative (BOFiP).
• Économie d'impôt à double effet :
• sur la Tranche Marginale d'Imposition (TMI : 11%, 30%, 41% ou 45%) en fonction du revenu global de l'investisseur (son foyer fiscal)
• et sur les Prélèvements Sociaux (CSG/CRDS : 17,2%) en fonction de ses revenus fonciers imposables
• Prolongation possible du dispositif : tant que les conditions de location (plafonds + respect du dispositif) sont respectées, l’amortissement peut continuer chaque année jusqu’à épuisement de la base hors foncier, sous réserve du plafond annuel.
  • L’amortissement n’est pas remis en cause par une revente à partir de la 10e année
  • il n’affecte pas non plus la base de calcul de la plus-value (article 150 VB modifié)
• Le cumul avec un logement relevant du régime LLI est envisageable en cas de détention via une structure non soumise à l’impôt sur les sociétés (ex. SCI à l’IR). Toutefois, les mécanismes spécifiques liés à l’impôt sur les sociétés ne sont pas mobilisables dans cette configuration.

Simple

• Dispositif éligible sur tous les logements collectifs neufs en France (pas de zonage d’éligibilité du dispositif Jeanbrun)
• Libre choix du plafond de loyer par le bailleur-investisseur : Intermédiaire, Social, Très Social (voir plafonds de loyers par zone).

  Le bailleur choisit un niveau de loyer (intermédiaire/social/très social) en contrepartie d’un avantage fiscal (amortissement plus élevé).

• Base de calcul de l'amortissement = 80% du prix du bien neuf TTC sert de base au calcul de l'amortissement selon la stratégie de location choisie par l'investisseur
• Amortissement annuel croissant selon le choix du plafond de loyer : 3,5% ou 4,5% ou 5,5%
  • Formule : Amortissement annuel en € = (prix de vente x 0,8) X (le % d'amortissement choisi)
  • Ensuite c'est identique chaque année pendant 9 ans

Plafonds des loyers praticables selon les 3 stratégies au choix de l'investisseur et selon le zonage de la commune du bien neuf acheté

Barèmes indicatifs : valeurs alignées sur les plafonds de loyers par zone utilisés dans les dispositifs existants (et sur les plafonds “social/très social” Les conditions sont fixées par la loi de finances 2026 et les articles 199 novovicies et 199 tricies du CGI.

Pour connaitre le zonage par commune cliquez sur : Consulter le zonage

Accessible

• Accessible à tous les investisseurs, y compris les contribuables non assujettis à l’impôt avant l’achat du bien. Le mécanisme d’amortissement permet d’annuler l’impôt (TMI+PS) qui aurait dû résulter de cet investissement locatif. L’amortissement est directement imputé sur les revenus imposables du contribuable avec une priorité sur les revenus fonciers qui sont les plus taxés (TMI + PS)
• Efficience accrue dès la première tranche marginale d’imposition à 11 % franchie, et optimale à partir de la tranche à 30% et très puissante sur les TMI à 41% et 45% 
• Dispositif applicable sur tous les appartements neufs ! 
• Une application à l’ancien reste possible, sous des conditions contraignantes (travaux ≥ 30 % du prix d’acquisition et DPE A ou B après travaux), ce qui en limite fortement l’intérêt opérationnel

Conditions

• Durée d'engagement de location de 9 ans
• Louer dans le respect des plafonds de loyers (hors charges) choisis selon la zone : calculé en fonction :
• de la surface du logement
• des surfaces annexes pondérées
• de la zone géographique
• La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement de l’immeuble (ou de son acquisition si elle est postérieure), sous peine de remise en cause du dispositif.
• Possible pour les acquisitions réalisées (signature de l'acte authentique de vente chez le notaire) entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
• L’amortissement est calculé au prorata temporis à compter du premier jour du mois d’achèvement. Une année civile incomplète ne donne donc lieu qu’à une déduction proportionnelle au nombre de mois concernés.
• Ne pas amortir plus que le plafond annuel d'amortissement, déterminé selon le plafond de loyer du logement choisi librement par l'investisseur dans sa stratégie :

L’économie d'impôts et le loyer du locataire permettent de financer la création de votre patrimoine avec faible effort d'épargne résiduel. 

Le financement par l'emprunt n'est pas une obligation, vous pouvez ainsi investir dans un appartement neuf avec vos fonds propres. Mais le financement par le crédit même partiellement permet d’ajouter des intérêts d’emprunts déductibles des revenus fonciers.

Attention : le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales

Mise en œuvre du Bailleur Privé

Exemple :Un T2 de 53m² avec une loggia de 18m^² pour 220 000 € situé à Chartres en zone B1

Rappel des plafonds des loyers au m² de la zone B1 pour notre exemple :

• Intermédiaire :11,68 €/m²
• Social :9,04 €/m²
• Très social :7,04 €/m²

Ce mode de calcul est conforme aux dispositifs fiscaux zonés existants et est présenté à titre indicatif dans l’attente des textes définitifs du “statut du bailleur privé”.

Applications mathématiques à l’exemple :

Étape 1 : Calcul du loyer

Loyers potentiels selon la stratégie choisie par l’investisseur :

Étape 2 : Calcul de l’amortissement

La part du foncier est évaluée forfaitairement à 20 % et n’est pas amortissable, elle est donc à déduire au préalable du calcul de l’amortissement possible.

Étape 3 : Calcul de la fiscalité

L’amortissement vient s’ajouter en supplément des charges déductibles (charges de copropriété, frais de gestion, intérêts d’emprunt, APNO, etc), pour venir neutraliser la taxation sur les loyers perçus.

L’amortissement vient en priorité réduire les revenus fonciers imposables.
En cas d’insuffisance de revenus fonciers, un déficit peut être imputé sur le revenu global dans les limites prévues par la législation fiscale en vigueur.
Les modalités précises d’imputation seront confirmées par les textes définitifs du dispositif..

L’exemple ci-dessous illustre la situation d’un contribuable :

• Percevant 50 000 € de revenus d’activité
• Et 6 000 € de revenus fonciers déjà existants,
• Ayant une TMI de 30 %,

L’impact concret que peut avoir le dispositif Jeanbrun (Statut Bailleur Privé) sur sa fiscalité selon le plafond de loyer du logement choisi.   

Dans l’exemple qui suit les charges déductibles sont volontairement retirées pour simplification de la compréhension, leur incorporation accentue la baisse d’impôts.

Pour simplification, l’impôt sur les revenus d’activité est supposé constant et non recalculé dans le tableau pour faciliter la comparaison. 

Hypothèse : les revenus fonciers sont taxés au taux marginal d’imposition de 30 % et soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Conclusion générale :
Cette simulation illustre les grandes tendances du dispositif et montre que les différentes stratégies peuvent aboutir à des résultats nets relativement proches.

Toutefois, il s’agit d’une analyse fondée sur des hypothèses simplifiées. Pour déterminer la stratégie la plus pertinente, il est indispensable d’étudier précisément la situation personnelle de l’investisseur : niveau de revenus, composition du foyer fiscal, tranche marginale d’imposition, charges déductibles existantes, financement par crédit, durée d’investissement et objectifs patrimoniaux.

C’est l’analyse globale de ces paramètres qui permettra d’identifier le choix optimal entre loyer intermédiaire, social ou très social.

Lecture patrimoniale :
Lorsque l’écart de gain annuel est faible, la performance fiscale ne doit pas masquer la dimension patrimoniale.

La qualité du locataire, la stabilité des revenus, la tension locative du secteur et la facilité de revente deviennent alors des critères déterminants.

Une stratégie intermédiaire peut offrir un compromis pertinent entre rendement et sécurité, tandis qu’une stratégie sociale ou très sociale privilégiera davantage l’optimisation fiscale.

Le choix final dépendra donc du profil de risque de l’investisseur et de son horizon de détention. 

Tableau d'économie d’impôts théorique maximale (hypothèse d’imputation complète à la TMI indiquée) avec et sans revenu foncier

Hypothèse de calcul :
Les économies présentées correspondent à une imputation complète de l’amortissement dans la limite des plafonds annuels, selon la tranche marginale d’imposition indiquée.
Ces montants constituent des estimations théoriques maximales et peuvent varier selon la situation fiscale réelle de l’investisseur.

Calculs arrondis à l’euro ; hypothèse d’imposition marginale constante.

Page mise à jour le 23 février 2026 suite à la publication au Journal Officiel.