LLI
TVA réduite à 10 % et crédit d'impôt foncier jusqu'à 20 ans
LLI : Logement Locatif Intermédiaire - avantages fiscaux, conditions et rentabilité en 2026
La fin du Pinel fin 2024 a réduit les ventes aux investisseurs à moins de 10 000 logements neufs en 2025 (Adéquation Conseil). Le dispositif logement locatif intermédiaire LLI s'impose comme la réponse : investir en LLI cumule des avantages fiscaux concrets, une TVA réduite à 10 % sur le prix d'achat, un crédit d'impôt sur la taxe foncière jusqu'à 20 ans. En contrepartie, le dispositif impose des loyers plafonnés entre 10 et 15 % sous le marché (engagement locatif). Depuis 2024, l'investissement en LLI constitue un investissement locatif accessible aux particuliers via une SCI, en zone tendue. Polyvalence vous accompagne.
Qu'est-ce que le LLI : définition, origine et fonctionnement
La crise du logement des classes moyennes : pourquoi le LLI a-t-il été créé ?
Le dispositif LLI s'adresse aux ménages à revenus modérés, trop aisés pour le logement social mais freinés par le marché libre et les prix du marché immobilier. Le parc social ne peut les accueillir. La forte demande locative non satisfaite justifie ce dispositif. Les conditions d'éligibilité ciblent précisément cette population : un accès au logement de qualité à des loyers inférieurs de 10 à 15 % au marché.
Deux millions neuf cent mille demandes de logement social restent en attente en France (Ministère du Logement, 2025). Parallèlement, les mises en chantier ont chuté de 22 % entre décembre 2024 et novembre 2025 (Adéquation Conseil, 2025). La forte demande locative en zone tendue n'obtient pas de réponse satisfaisante. C'est dans ce contexte que le LLI a été créé en 2014 : produire des logements locatifs de qualité à des loyers inférieurs au marché de 10 à 15 %, accessibles aux ménages dont les revenus dépassent les plafonds du parc social. L'avantage est double : sécurité d'occupation pour les locataires, rendement fiscal garanti pour les investisseurs.
LLI : la niche entre logement social et marché privé
Le logement locatif intermédiaire se positionne entre le parc social et le marché privé libre. Les loyers sont plafonnés à un niveau inférieur de 10 à 15 % aux prix du marché mais supérieur à celui du logement conventionné. Cette fourchette cible précisément les ménages à revenus intermédiaires : jeunes actifs, familles, professions intermédiaires qui peinent à se loger dans les zones les plus tendues de France, notamment à Paris, Tours ou Chartres.
Pour l'investisseur, les loyers plafonnés garantissent une occupation stable. Le locataire bénéficie d'un logement locatif intermédiaire de qualité à un prix abordable. L'équilibre est au coeur du dispositif.
Quels logements sont éligibles au dispositif LLI ?
Le dispositif LLI s'applique à trois types de biens :
- Logements neufs ou en VEFA (état futur d'achèvement), conformes à la réglementation RE2020
- Biens issus de la transformation de bureaux en logements
- Biens situés dans les zones géographiques éligibles : zones A bis, A et B1 (zone B2 sur agrément préfectoral)
Depuis un décret pré-été 2024, environ 800 nouvelles communes représentant 1,5 million d'habitants ont rejoint le périmètre éligible. La conformité aux dernières normes environnementales, notamment la transition écologique, est non négociable pour bénéficier du critère d'éligibilité LLI.
LLI institutionnel et LLI particuliers : l'ouverture de 2024
Historiquement réservé aux bailleurs institutionnels (organismes HLM, compagnies d'assurances, foncières), le dispositif LLI a été ouvert aux particuliers en 2024. La condition : investir via une personne morale - SCI, SARL de famille ou SAS à l'IR. L'investissement direct par un particulier en nom propre reste exclu.
Cette ouverture représente une opportunité concrète pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine dans l'immobilier locatif neuf, sans les contraintes de l'ancien dispositif Pinel.
Les avantages fiscaux du LLI : TVA réduite, crédit d'impôt et hors-plafond
TVA réduite à 10 % : une économie immédiate sur le prix d'achat
Premier avantage fiscal du LLI : la TVA réduite à 10 % au lieu de 20 % sur le prix d'achat du bien. Cette réduction représente une économie comprise entre 15 et 18 % sur le prix TTC à la signature.
Sur un exemple concret, un T1 bis de 37,82 m² à Luisant (zone B1), le prix d'achat en LLI nu s'établit à 127 417 €. L'économie de TVA réduite atteint 11 583 € par rapport à un achat immobilier classique (Polyvalence). Avec Polyvalence, ce gain s'obtient directement au prix promoteur garanti, sans commission acheteur.
Crédit d'impôt sur la taxe foncière : jusqu'à 20 ans de remboursement intégral
Deuxième pilier fiscal : le crédit d'impôt sur la taxe foncière. L'État rembourse intégralement le montant annuel de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) chaque année, pendant 15 à 20 ans. Ce remboursement intégral s'applique dès la première année de mise en location.
Sur le T1 bis de Luisant, la taxe foncière annuelle économisée s'élève à 850 € (Polyvalence). Sur un T2 de 48 m² en zone A, le cumul peut atteindre 26 000 € sur 20 ans (K&P Finance, 2026). Optez pour la durée maximale pour maximiser ce bénéfice.
Conseil d'expert Pour bénéficier de la totalité du crédit d'impôt sur la taxe foncière, engagez-vous sur la durée maximale de 20 ans. Sur un T2 en zone A, c'est jusqu'à 26 000 € remboursés par l'État selon votre situation.
Hors plafonnement des niches fiscales de 10 000 € : un atout clé
Les avantages fiscaux du LLI sont expressément exclus du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an. Là où le Pinel et beaucoup d'autres dispositifs venaient buter sur ce plafond, le LLI s'ajoute sans limite. La loi de finances confirme cette exclusion annuellement. En revanche, le LLI n'est pas cumulable avec le Malraux ni les Monuments Historiques.
LLI nu vs LLI meublé : quelle option maximise la rentabilité ?
Le LLI propose deux régimes de location : nue ou meublée. Les données Polyvalence sur le programme L'Aparté à Luisant illustrent l'écart - voir le tableau comparatif détaillé dans la section « Rentabilité LLI en pratique » ci-dessous.
La location meublée en LLI offre la meilleure rentabilité brute - 4,61 % contre 3,92 % en classique nu. Le choix entre LLI nu et LLI meublé dépend aussi du régime fiscal de votre SCI et de votre stratégie de gestion locative.
SCI à l'IR ou à l'IS : quel régime fiscal choisir pour votre LLI ?
Pour investir en LLI, la création d'une SCI (société civile immobilière) est obligatoire. Deux régimes fiscaux s'offrent à vous.
La SCI à l'IR (impôt sur le revenu) : les revenus locatifs sont intégrés directement dans votre imposition personnelle. Elle simplifie la gestion et facilite la transmission patrimoniale familiale. La SCI à l'IS (impôt sur les sociétés) : elle permet d'amortir le bien sur sa durée de vie, ce qui réduit la base imposable. Son taux d'imposition fixe (15 % jusqu'à 42 500 €) est plus favorable que le taux marginal des tranches élevées à l'IR. Elle convient aux profils souhaitant capitaliser sur le long terme. Polyvalence vous aide à choisir le régime fiscal adapté à votre situation.
Conditions et critères d'éligibilité pour investir en LLI
Zones géographiques éligibles : A bis, A et B1
Le LLI s'applique exclusivement dans les zones géographiques où la demande locative est la plus tendue :
- Zone A bis : Paris et 76 communes de la petite couronne - loyer plafonné à 19,71 €/m² (K&P Finance, 2026)
- Zone A : Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille, Toulouse et agglomérations - 14,64 €/m²
- Zone B1 : grandes agglomérations de plus de 250 000 habitants - 11,80 €/m²
Ces zones tendues garantissent une forte demande locative structurelle. Depuis 2024, environ 800 communes supplémentaires ont rejoint le périmètre éligible.
Plafonds de loyers LLI par zone en 2026
Les loyers plafonnés du LLI sont définis par décret et mis à jour chaque année. En 2026, le plafonnement des loyers au mètre carré s'établit comme suit :
| Zone | Plafond loyer au m² (surface utile) | Exemple de ville |
|---|---|---|
| A bis | 19,71 €/m² | Paris, Vincennes, Levallois |
| A | 14,64 €/m² | Lyon, Bordeaux, Marseille |
| B1 | 11,80 €/m² | Nantes, Rennes, Luisant |
Ces loyers inférieurs au marché de 10 à 15 % attirent des locataires stables et solvables. Pour un T1 bis de 37 m² en zone B1, le loyer LLI s'établit à 440 €/mois - contre 525 € en classique.
Plafonds de ressources des locataires LLI
Pour occuper un logement en LLI, le locataire doit respecter des plafonds de ressources fixés par le dispositif. Ces conditions d'éligibilité sont vérifiées à la signature du bail, sur la base de l'avis d'imposition N-2 (avant-dernière année fiscale). Le dispositif est destiné aux foyers situés entre les logements sociaux (HLM) et le marché libre : des ressources supérieures aux plafonds HLM mais inférieures à un seuil défini par zone géographique (K&P Finance / 2042 Expertise, 2026). Cette cible représente une clientèle locative stable et solvable, réduisant naturellement le risque de vacance pour le propriétaire.
Durée d'engagement locatif : 15 ans minimum, jusqu'à 20 ans
L'engagement locatif LLI est fixé à 15 ans minimum de location à loyers plafonnés. Cette durée minimale conditionne le maintien des avantages fiscaux. En optant pour 20 ans, l'investisseur bénéficie de la totalité du crédit d'impôt foncier. Il faut respecter les conditions de location (plafonds de loyer et de ressources) tout au long de cet engagement locatif. Une sortie anticipée entraîne la perte des avantages - voir la section ci-dessous.
Obligations déclaratives et risques en cas de non-respect
Le LLI implique des obligations déclaratives spécifiques : chaque année, le propriétaire (via sa SCI) doit attester que le logement respecte les conditions de location auprès de l'administration fiscale. Ce logement ne peut constituer la résidence principale d'aucun associé de la SCI : il doit rester en location à des tiers. En cas de revente anticipée, la TVA économisée doit être remboursée au prorata des années restantes et le crédit d'impôt foncier cumulé est restitué.
Conseil d'expert Calculez votre horizon de détention AVANT de signer. Une revente au bout de 8 ans sur un engagement de 15 ans entraîne un remboursement de TVA proratisé - soit plusieurs milliers d'euros à restituer (K&P Finance, 2026). Polyvalence anticipe ces scénarios avec vous dès la sélection du programme.
Financement d'un bien LLI : apport, crédit immobilier et montage SCI
Le financement d'un investissement en LLI se réalise au nom de la SCI. Le crédit immobilier est souscrit par la société, ce qui distingue cet investissement immobilier d'un achat en nom propre. L'apport personnel recommandé couvre généralement les frais de notaire réduits et le capital de départ de la SCI. Polyvalence construit avec vous le plan de financement adapté à votre situation. La TVA réduite à 10 % réduit directement le montant à financer : sur le T1 bis de Luisant, le prix d'achat LLI de 127 417 € représente un effort moindre qu'un achat classique. Polyvalence travaille avec un réseau de partenaires financiers spécialisés.
Rentabilité LLI en pratique : simulation, comparatif et profils
Exemple chiffré : LLI nu, LLI meublé et classique sur un T1 bis en zone B1
Pour mesurer concrètement le bénéfice du LLI, Polyvalence présente les données réelles du programme L'Aparté à Luisant (28600, zone B1). Ce T1 bis de 37,82 m² illustre la supériorité du logement en LLI sur l'investissement locatif classique.
| Caractéristique | LLI nu | LLI meublé | Classique nu | Classique meublé |
|---|---|---|---|---|
| Prix d'achat | 127 417 € | 139 000 € | - | - |
| Loyer mensuel | 440 € | 490 € | 525 € | 600 € |
| Loyer annuel | 5 280 € | 5 880 € | 6 300 € | 7 200 € |
| Taxe foncière annuelle | 0 € | 0 € | 850 € | 850 € |
| Rentabilité brute | 4,14 % | 4,61 % | 3,92 % | 4,57 % |
Le LLI meublé affiche la meilleure combinaison rentabilité/sécurité : un rendement de 4,61 % avec une taxe foncière annulée. L'économie TVA à l'achat atteint 11 583 € par rapport au classique. Le marché privé classique offre un loyer brut plus élevé mais perd l'avantage fiscal sur la taxe foncière.
LLI vs Dispositif Jeanbrun vs LMNP : tableau comparatif chiffré 2026
Le Dispositif Pinel ayant expiré fin 2024, trois dispositifs se partagent désormais le marché de la défiscalisation locative neuve en 2026 : le LLI, le Dispositif Jeanbrun et le LMNP classique. Ce comparatif chiffré permet de choisir en fonction de votre profil.
| Critère | LLI | Dispositif Jeanbrun 2026 | LMNP classique |
|---|---|---|---|
| Structure juridique | SCI obligatoire | SCI ou direct | Direct |
| TVA à l'achat | 10 % | 20 % | 20 % |
| Avantage fiscal principal | Crédit d'impôt TF 20 ans | Amortissement fiscal | Amortissement LMNP |
| Plafond de loyer | Oui (zones A bis/A/B1) | Oui (zones éligibles) | Non |
| Durée d'engagement | 15-20 ans | 9 ans minimum | Libre |
| Cible locataire | Classes intermédiaires | Classe moyenne | Libre |
| Hors niches fiscales 10K€ | Oui | Oui | Non |
| Cumulable | Non | Partiel | Non |
Le LLI n'est pas cumulable avec le Malraux ni les Monuments Historiques. Jeanbrun : sans obligation de SCI (possible à l'IR). Combinaison LLI + Jeanbrun possible.
Le LLI se distingue par l'exclusion du plafond des niches fiscales et le crédit d'impôt foncier sur 20 ans - avantages absents du LMNP classique. Le Dispositif Jeanbrun (defiscalisation.immo, 2026) représente une alternative complémentaire pour les profils souhaitant investir sans obligation de SCI.
Simulateur de rentabilité LLI : calculez vos économies réelles
Votre investissement en LLI mérite une simulation personnalisée. Saisissez votre zone, votre surface et votre régime (nu ou meublé) pour obtenir instantanément votre TVA économisée, votre crédit d'impôt cumulé sur 15 et 20 ans et votre rentabilité brute - avec comparaison au classique.
Pour quels profils d'investisseurs le LLI est-il adapté ?
Le LLI convient aux investisseurs cherchant à construire un patrimoine immobilier sur le long terme avec une fiscalité maîtrisée. Deux profils types :
- Primo-investisseurs cherchant un premier investissement accessible (petits budgets, dispositif simple)
- Investisseurs actifs déjà propriétaires de LMNP ou SCPI, cherchant un projet immobilier complémentaire à levier fiscal différent
Le dispositif ne convient pas aux profils recherchant une liquidité rapide (engagement minimum 15 ans), ni à ceux qui privilégient un achat en SCPI ou en direct sans SCI, ni à ceux qui refusent toute structure juridique.
Inconvénients et limites du LLI à anticiper
Investir dans le LLI implique trois contraintes structurelles à connaître avant de s'engager :
- Obligation de créer une SCI : frais de création, comptabilité annuelle, dépôt des comptes - un coût de gestion supplémentaire par rapport à un investissement direct
- Loyers plafonnés : la rentabilité brute du LLI reste inférieure à la location libre dans les zones les plus tendues, même si le crédit d'impôt taxe foncière compense une partie de cet écart
- Revente anticipée sanctionnée : toute cession avant l'échéance de l'engagement locatif entraîne le remboursement de la TVA et du crédit d'impôt au prorata
Ces limites connues, l'accompagnement Polyvalence est la solution pour les anticiper dès la phase de montage.
Nos conseillers vous accompagnent dans la sélection du bon programme LLI.
Investir en LLI avec Polyvalence : accompagnement, SCI et programmes
Pourquoi créer une SCI pour investir en LLI ?
La SCI (société civile immobilière) est la structure de référence pour investir en LLI en tant que particulier. Elle offre trois avantages structurels :
- Souplesse de gestion : les décisions se prennent entre associés (famille, partenaires) sans les contraintes d'une société commerciale
- Transmission patrimoniale facilitée : les parts de SCI se transmettent progressivement, avec des abattements fiscaux optimisés
- Optimisation du régime fiscal : choix entre SCI à l'IR et SCI à l'IS selon votre situation et votre horizon de détention
L'obligation de personne morale pour le LLI impose cette structure mais elle représente surtout un outil de gestion patrimoniale puissant - parfaitement intégrée dans un plan de transmission et de capitalisation à long terme (K&P Finance / 2042 Expertise, 2026).
Investir en LLI via une SCI : les étapes clés avec Polyvalence
De la création de votre SCI au premier loyer encaissé, Polyvalence orchestre chaque étape de votre investissement en LLI.
Accès à 50+ promoteurs partenaires et programmes LLI en zones tendues
Polyvalence travaille avec plus de 50 promoteurs partenaires : Nexity, Kaufman & Broad, Vinci, Icade et l'ensemble des constructeurs nationaux actifs sur le marché du logement locatif intermédiaire LLI. Cette indépendance multi-promoteurs garantit un accès à la sélection la plus large de programmes LLI disponibles en zones A bis, A et B1.
Là où un agent immobilier classique ne présente que les biens d'un ou deux promoteurs, Polyvalence identifie le programme le mieux adapté à votre projet immobilier - surface, zone, régime nu ou meublé - parmi l'ensemble du marché immobilier locatif neuf. Depuis 2016, notre réseau couvre toute la France.
Prix promoteur garanti, sans commission acheteur : l'engagement Polyvalence
L'engagement Polyvalence repose sur un principe fondamental : vous accédez aux mêmes programmes au même prix que si vous traitiez directement avec le promoteur. Aucune commission acheteur, aucun surcoût caché. Notre rémunération est intégralement prise en charge par le promoteur.
Depuis 2016, Polyvalence est titulaire de la carte professionnelle CPI et assurée par Allianz. Vous bénéficiez d'un service d'accompagnement complet : sélection du programme LLI, montage de la SCI, coordination avec les partenaires financiers, suivi jusqu'à la livraison VEFA. Ce service est intégralement pris en charge par le promoteur - aucun frais supplémentaire pour vous. Un interlocuteur unique pour votre investissement immobilier LLI, du premier rendez-vous à la signature.
Prêt à investir en LLI avec Polyvalence ?
Questions fréquentes sur le LLI
Qu'est-ce que le LLI (logement locatif intermédiaire) ?
Le LLI est un dispositif public d'investissement locatif qui permet l'achat d'un logement locatif intermédiaire neuf à TVA réduite à 10 % dans les zones tendues, en échange d'un engagement de location à loyers plafonnés. Il s'adresse aux ménages aux revenus intermédiaires.
Qui peut investir en LLI ?
Depuis 2024, les particuliers peuvent investir en LLI à condition d'acheter via une personne morale (SCI, SARL de famille ou SAS). L'investissement en direct - personne physique - est exclu. Les bailleurs institutionnels y accèdent depuis l'origine du dispositif.
Quels sont les avantages fiscaux du LLI ?
Le LLI offre deux avantages fiscaux majeurs : une TVA réduite à 10 % sur le prix d'achat et un crédit d'impôt remboursant la taxe foncière jusqu'à 20 ans. Ces avantages du dispositif sont hors plafonnement des niches fiscales de 10 000 €.
Quelles sont les conditions pour investir en LLI ?
Investir en LLI nécessite : une SCI ou personne morale, un bien neuf en zone A bis, A ou B1, le respect des conditions d'éligibilité (plafonds de loyers et ressources locataires) et un engagement locatif de 15 à 20 ans.
Comment fonctionne le LLI en pratique ?
L'investisseur réalise l'acquisition d'un logement neuf ou VEFA via sa SCI, bénéficie de la TVA réduite dès l'achat, loue à des locataires aux revenus intermédiaires à un loyer modéré plafonné et perçoit chaque année le remboursement de sa taxe foncière. La durée d'engagement locatif est de 15 à 20 ans.
Peut-on investir en LLI à travers une SCI ?
Oui, la SCI (société civile immobilière) est même obligatoire pour les particuliers souhaitant investir en LLI. Deux régimes fiscaux s'offrent à vous : la SCI à l'IR ou la SCI à l'IS. Polyvalence vous aide à choisir la structure la mieux adaptée à votre situation patrimoniale. Le bien acquis ne peut pas servir de résidence principale à l'un des associés de la SCI.
LLI ou Pinel : quel dispositif choisir en 2026 ?
Le Dispositif Pinel a expiré fin 2024. En 2026, le LLI et le Dispositif Jeanbrun prennent le relais pour la défiscalisation dans l'immobilier locatif neuf. Le LLI se distingue par sa TVA réduite à 10 %, son crédit d'impôt foncier sur 20 ans et son exclusion des niches fiscales - avantages du dispositif absents du Pinel classique.
Quels sont les plafonds de loyers et de ressources du LLI ?
Les loyers plafonnés du LLI s'établissent à 19,71 €/m² en zone A bis, 14,64 €/m² en zone A et 11,80 €/m² en zone B1 (décret 2026). Le plafond de ressources des locataires est vérifié à la signature du bail sur l'avis d'imposition N-2 (K&P Finance, 2026).
