Loi Pinel Plus

Principe : Un bien acheté pour être loué nu dans une résidence classique permettant une réduction de l’impôt sur le revenu.

La réduction d'impôts et le loyer du locataire permettent de financer la création de votre patrimoine avec faible effort d'épargne résiduel.

Le financement par l'emprunt n'est pas une obligation, vous pouvez aussi investir dans un appartement neuf avec vos fonds propres, vous permettant de générer des loyers et une réduction d'impôts. 

Principe et fonctionnement

Puissant

• Jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôts sur 12 ans
• 21% de l’investissement plafonné à 300 000 € par an
• Soit une réduction pouvant atteindre 6 000 € par an

Simple

• Durée d’engagement de location au choix : 6 ans / 9 ans / 12 ans
• Réduction en conséquence 12% / 18% / 21% du montant investi
• Possibilité d’y loger ses enfants ou ses parents
• Y habiter ou le vendre à la fin de l’engagement
• Ou bien continuer de le louer sans plafonnement de loyer

Accessible

• Bien à partir de : 120 000 € TTC
• S’adresse aux contribuables dont l’impôt est supérieur à 2000 € par an
• Réduction d’impôt directement soustraite de l’imposition due par le contribuable

Conditions

• Le logement doit être situé dans une zone éligible : A, A bis ou B1, et depuis 2020, dans certaines ville de la zone B2 selon une liste limitative (voir cartographie Pinel en agence)
• Les montants investis au-delà de 300 000 € ne donnent aucun droit à défiscalisation
• De même que le prix d’acquisition au-delà de 5 500 € du m²
• Achat de 2 biens par an maximum
• Plafond global de la niche fiscale du foyer de 10 000 €
• Un loyer plafonné pour le locataire en fonction de la surface du logement, de ses éventuelles surfaces annexes pondérées et de la zone dans laquelle il se situe
• Attention : le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales 

• Le programme doit soit : 
  • Se situer dans un QPV : Quartier Prioritaire de la Ville
  • ou bien respecter la RE 2020 (PC déposé après le 1er janvier 2022) pour les actes qui auront lieu en 2023. Il faudra un DPE classe A en plus à partir des actes de 2024.

Par ailleurs, outre le programme qui doit respecter la RE 2020, le bien doit aussi remplir les conditions suivantes : 

Si une des conditions ci-dessus n'est pas remplie, ou s'il n'est pas situé dans un QPV, alors ce sont des taux minorés qui seront applicables : c'est ce que l'on appelle désormais depuis le 1er janvier 2023 le Pinel "standard".

Mise en œuvre du Pinel Plus

Exemple : Un T1 de 30m² avec un balcon de 4m² 

Référence : dans une ville de zone B1 (10,55€m2)

Formule de calcul du loyer :

• Surface Légale (SL): Surface habitable + (Surface extérieure /2) = 30 +4/2 = 32 m²
• Loyer par m² : (19/SL +0,7) x Loyer zone B1 = (19/32 +0,7 ) x 10,55 = 1,29375 x 10,55 
  • Mais coeficient limité par la loi à 1,2 donc : 1,2 X 10,55 = 12,66 €/m2
• Loyer Pinel de l'appartement : Loyer m² determiné X Surlace Légale = 12,66 X 32 = 405,12 €/mois

Total de l’investissement Pinel : 145 337 €

• Appartement : 139 000 € TTC
• Frais d’acte notarié : 4 337 €
• Frais de garantie (si financement) : 2 000 €

Livraison : 4ème trimestre 2022
Mise en location : 1er loyer perçu en janvier 2023
Choix du Pinel : 12 ans avec avantage fiscal de 21%

Imposition annuelle d'origine de l'investisseur : 3 500 €